У 2021 році лише 900 людей в Україні заявили про дохід від оренди житла на суму майже 3 мільйонів гривень. Експерти Світового Банку вважають, що це свідчить про те, що ринок оренди залишається в тіні на понад 90%. Більшість внутрішньо переміщених осіб орендують житло, витрачаючи на це більше 70% свого доходу, але багато угод укладаються неофіційно. Це перешкоджає отриманню державної підтримки. Для виведення ринку оренди з тіні, можливо, потрібно зменшити податкове навантаження, хоча це може бути непопулярним рішенням. Відзначено, що офіційна реєстрація договорів оренди може допомогти в цьому плані. Ринок оренди в Україні залишається сірий, що ускладнює надання допомоги переселенцям та іншим вразливим групам населення.
Позначка: Нерухомість
-
Податкові зміни для угод з нерухомістю-2025: коментар нотаріуса та поради клієнтам
Кожен договір — це не просто цифри в реєстрі, а рішення родини на роки вперед. 2025-й приніс нові правила гри: інша вартість помилки, інший баланс між швидкістю угоди і її підготовкою. Ринок став обережнішим, а держава — прискіпливішою до деталей. Тому роль нотаріуса сьогодні — не лише посвідчити підпис, а й передбачити наслідки, щоб завтра ви не переплачували за те, чого можна було уникнути.
Чому це актуально зараз
2025 рік приніс відчутні корективи для фізичних осіб, що продають або дарують нерухомість. Ключова новина — підвищення ставки військового збору до 5% для більшості видів доходів фізосіб, що змінило фактичну “математику” угод. Разом із чинними правилами ПДФО та супутніми платежами це вплинуло на планування продажів і сімейних передач активів.
“Під час війни ціна помилки у документах виросла врази: некоректно визначена база оподаткування або неправильно обраний сценарій угоди здатні коштувати десятків тисяч гривень.” — коментує Роман Падалка.
Що саме змінилося
• Військовий збір: підвищено до 5% (було 1,5%). Якщо операція звільнена від ПДФО, військовий збір не нараховується.
• Продаж нерухомості резидентами: перший продаж у році за умови володіння понад 3 роки (для спадкового майна вимога 3 років не діє) — без ПДФО та ВЗ; другий продаж — 5% ПДФО + 5% ВЗ; третій і наступні — 18% ПДФО + 5% ВЗ.
• Нерезиденти: як правило, 18% ПДФО + 5% ВЗ незалежно від кількості угод.
• Дарування: між членами сім’ї 1–2 ступеня — без ПДФО і ВЗ; іншим особам — 5% ПДФО + 5% ВЗ від оціночної/ринкової вартості.
“Найчастіше економію дає не хитра схема, а проста дисципліна: де можливо — перший продаж у році з дотриманням строку володіння; для сімейних передач — оформлення дарування між близькими родичами.” — радить Роман Падалка.
Практичні наслідки та приклади
1) Продаєте першу квартиру у 2025 році, володіли >3 роки. ПДФО = 0%, ВЗ = 0%. Покупець сплачує 1% до Пенсійного фонду; додаються держмито та нотаріальні витрати.
2) Даруєте квартиру племінниці. Для обдарованої — ПДФО 5% + ВЗ 5% від вартості; потрібна оцінка. Умовно при 1 500 000 грн — податки 150 000 грн.
3) Другий продаж у році. Сумарне навантаження — 10% (5% ПДФО + 5% ВЗ) на суму доходу, без урахування супутніх платежів.
“Обережно з формулюваннями у договорах: база оподаткування — це не “домовленість сторін”, а поняття, яке перевіряється документально. Оцінка, походження права, строк володіння — все має бути без прогалин.” — наголошує Роман Падалка.
Висновки нотаріуса Пільга на перший продаж (володіння понад 3 роки / спадщина першої черги) залишається найефективнішим інструментом мінімізації фіскального навантаження: коли ПДФО = 0%, військовий збір не нараховується. Інші сценарії — повторні продажі, дарування “неблизьким” — у 2025 році об’єктивно дорожчі через підвищений ВЗ. Для нерезидентів та складних об’єктів критичною стає якість підготовки документів.
“Плануйте календар угод. Якщо маєте кілька активів, рознесіть продажі по роках — це дає легальну економію 10% (ПДФО + ВЗ) на кожному другому об’єкті.” — підсумовує Роман Падалка.
Поради нотаріуса (чек-лист перед угодою)
• Перевірте, чи застосовується звільнення від ПДФО. Якщо так — військовий збір не нараховується.
• Розрахуйте повну вартість: ПДФО/ВЗ, 1% пенсійний збір (для покупця), держмито, оцінка, нотаріальні послуги — і закладіть це у бюджет угоди.
• Підготуйте докази спорідненості (для дарувань) та оцінку заздалегідь: це зменшує ризик донарахувань.
• Нерезиденти: погодьте методику визначення бази оподаткування і джерела даних до підписання.
• Враховуйте місцевий податок на нерухомість у загальній собівартості володіння — це впливає на терміни продажу.
“Нотаріальна угода — це конструктор, де кожна деталь має місце і сенс. Чим якісніше ми зберемо її сьогодні, тим спокійніше ваші рішення переживуть перевірку завтра.” — резюмує Роман Падалка. -
Гренландія обмежила права іноземців на володіння нерухомістю
Парламент Гренландії схвалив нові правила володіння нерухомістю іноземцями на тлі зростання інтересу до нерухомості в країні з боку США. Про це напередодні повідомило видання The Local.
Вказано, що вся земля в Гренландії належить державі і не може бути придбана, але фізичні особи можуть отримати право на користування конкретною ділянкою. Однак нерухомість можна купувати і продавати.
Нові правила ускладнюють іноземним громадянам отримання дозволу на використання земельної ділянки та придбання нерухомості.
Законопроєкт був поданий після того, як влада помітила “певний інтерес” з боку іноземців до придбання нерухомості в Гренландії.
Зокрема, місцеві ЗМІ писали, що агенти з нерухомості в Гренландії помітили “сплеск інтересу” з боку американців, які бажають придбати землю в цій країні.
Це сталося після неодноразових заяв президента США Дональда Трампа протягом цього року про те, що він хоче взяти під контроль Гренландію.
У січні гренландські політики внесли внесли законопроєкт, який ускладнює іноземним громадянам придбання землі та нерухомості.
Згідно з новим законом, лише гренландські, фарерські або данські компанії чи фізичні особи можуть отримати дозвіл на використання землі або придбання нерухомості в Гренландії.
Особи, які не мають данського громадянства (яке також надається жителям Гренландії), повинні проживати в Гренландії та сплачувати податки протягом щонайменше двох років.
Покупці, які не відповідають критеріям, але мають надію на придбання нерухомості, можуть звернутися до уряду за спеціальним дозволом.
Закон набере чинності з січня 2026 року. За його порушення перебачені штрафи.
Раніше ЗМІ повідомили, що США знайшли альтернативу анексії Гренландії. Тепер Вашингтон розглядає варіант угоди про вільну асоціацію, однак, для цього острів мав би здобути незалежність від Данії.
Спецслужби США отримали наказ шпигувати за Гренландією – ЗМІ -
Українці почали активніше сплачувати податок на нерухомість
Протягом першого дев’ятимісячного періоду цього року власники нерухомості в Україні сплатили 9,5 мільярдів гривень податку на нерухоме майно, який не включає земельні ділянки. Цю інформацію оприлюднила Державна податкова служба. За цей період сума сплати склала на 22% або 1,7 мільярда гривень більше, ніж у відповідний період минулого року. Найбільше податку збирали в Києві, Львівській, Київській та Одеській областях. Усього протягом січня-вересня податок на нерухомість сплатили 853,4 тисячі платників. Цей податок сплачується власниками фізичними особами нерухомості, такої як квартири площею понад 60 квадратних метрів, будинки площею понад 120 квадратних метрів та інше житло площею понад 180 квадратних метрів.
-
Російський уряд свалив “націоналізацію” житла на ТОТ
Уряд Російської Федерації затвердив закон про націоналізацію “безхазяйного” житла на окупованих територіях України, яке включає будинки, квартири та кімнати у Луганській, Донецькій, Запорізькій та Херсонській областях. Згідно з цим законопроєктом, житло вважатиметься “безхазяйним”, якщо на нього відсутні документи або неможливо визначити власника, і такі об’єкти будуть передані у власність окупаційним адміністраціям або муніципалітетам. Мешканці окупованих територій, які втратили нерухомість через бойові дії, а також деякі категорії працівників, зможуть отримати це житло. Власникам житла є можливість повернути його собі у разі виявлення. Зміни також передбачають “право держави” на об’єкти, які не можуть бути власністю громадян чи юридичних осіб, зокрема на критичну інфраструктуру та підприємства. Ці зміни свідчать про продовження процесу інтеграції окупованих регіонів у економічну та правову систему РФ з метою завершення до 2028 року.
-
Російський уряд схвалив “націоналізацію” житла на ТОТ
Уряд Російської Федерації прийняв рішення націоналізувати “безхазяйне” житло на окупованих територіях України. Це означає, що будинки, квартири та кімнати у Луганській, Донецькій, Запорізькій та Херсонській областях, які не мають власника або документів, будуть передані у власність окупаційним адміністраціям або муніципалітетам. Житло зможуть отримати мешканці, які втратили нерухомість через війну, а також деякі категорії працівників. Закон також передбачає право держави на об’єкти, які є важливими для економіки. Експерти вважають, що це рішення є частиною процесу інтеграції окупованих територій у систему РФ.
-
Заможні росіяни масово скуповують нерухомість у ЄС
Заможні росіяни знову прагнуть “прописатися” в Європі – про це свідчать дані про угоди з купівлі нерухомості. Вперше з 2022 року житло в країнах ЄС стало найпопулярнішим напрямом серед російських покупців, повідомляє агентство закордонної нерухомості Intermark Global, інформує TMT. За його даними, на Європу припало 41% усіх угод, укладених росіянами з січня по вересень, тоді як роком раніше цей показник становив 30%.
Фахівці Intermark Global зазначають, що знову зростає інтерес росіян до купівлі нерухомості з метою отримання дозволу на проживання. Цього року понад половину угод (54%) укладено саме з такою метою.
Як і до початку повномасштабної війни, найчастіше росіяни купують житло на Кіпрі (6% усіх угод проти 4% торік), а також у Франції, Іспанії, Словенії та Португалії.
Розглядаючи варіанти придбання нерухомості в Європі, покупці цікавляться не стільки інвестиційною привабливістю, скільки можливістю оформити імміграційний статус ЄС без вимоги постійного проживання в країні.
Країни Південно-Східної Азії, які торік займали перше місце за популярністю – насамперед Таїланд і Індонезія (Балі) – опустилися на друге місце, на них припадає 32% угод. Попри це, вони залишаються привабливими завдяки високій прибутковості інвестицій – 10-15% річних у разі здачі житла в оренду, відзначають експерти.
Третє місце займає Близький Схід (17% угод), передусім ОАЕ та Оман. На четвертому місці – Туреччина, яка з часткою у 6% залишається популярною серед росіян (у 2022 році вони були там головними іноземними покупцями житла).
Загалом попит на закордонну нерухомість повернувся до довоєнного рівня, знизившись на 35% після ажіотажу минулих трьох років, свідчать дані Intermark Global.
Про це свідчить і зростання середнього чеку на 27% у порівнянні з аналогічним періодом 2024 року.
Попри санкції та фінансові обмеження, придбати нерухомість у Європі для росіян технічно не становить проблеми, кажуть рієлтори: головне – мати гроші.
“Продавці житла в лояльних до Росії країнах ЄС вже при покупках від 250-300 тисяч євро самі пропонують зручні варіанти оплати, зокрема через криптовалюту”, – пояснює один із них.
Головне, щоб кошти не мали прямого зв’язку з Росією, додає інший агент.
За його словами, значно складніше продати нерухомість у Європі й повернути гроші до Росії.
“Якщо вам не потрібно з якихось причин легалізовувати угоди в Росії, то великих проблем із купівлею не виникне”, – погоджується ще один агент із продажу закордонної нерухомості.
Раніше ми повідомляли, що Москва скористалася масовою втечею з Росії опозиційно налаштованих громадян, аби під цим прикриттям заслати професійних шпигунів, диверсантів та найманих убивць в країни Європи. Росіяни скуповують нерухомість в Європі попри санкції -
Російські забудовники на межі банкрутства – розвідка
У Росії велика кількість будівельних компаній стикається з проблемами через зниження продажів та високі кредитні ставки. За даними Служби зовнішньої розвідки України, близько 20% девелоперів вже на межі банкрутства, а ця ситуація може ще погіршитися. Особливо постраждали компанії, які спеціалізуються на будівництві житла для широкого кола споживачів. Чимало забудовників відкладають терміни здачі об’єктів, а це призводить до фінансових проблем. Низький попит, відсутність державної підтримки та війна з Україною спричиняють скорочення продажів та затягнення будівництва. Банки також ускладнюють умови для отримання іпотеки, що ускладнює ситуацію для домогосподарств і бізнесу. Влада Росії розглядає можливість вжиття заходів для підтримки будівельних компаній, таких як мораторій на банкрутства та створення державних фондів для добудови незавершених об’єктів.
-
НАБУ відповіло на звинувачення СБУ щодо свого детектива
Національне антикорупційне бюро проведе службове розслідування стосовно їхнього співробітника, якому оголошено підозру в декларуванні недостовірної інформації на суму понад 4 мільйони гривень. Про це повідомила пресслцжба НАБУ у середу, 10 вересня.
Зазначається, що у другій половині 2024 року Управління внутрішнього контролю НАБУ проводило перевірку особистих, ділових і моральних якостей вказаного детектива як кандидата на посаду. Зазначена перевірка проводилися щодо кандидата та членів його сімʼї, не стосувалася третіх осіб та не виявила фактів недостовірного декларування.
НАБУ заявило, що розпочинає службове розслідування щодо фактів, викладених у матеріалах СБУ. У разі підтвердження оприлюдненої інформації Бюро вживатиме передбачених внутрішніми процедурами адміністративних заходів.Окремо зазначається, що після проведення 21 липня 2025 року СБУ та Державним бюро розслідувань обшуків та вилучення особистої техніки у співробітників НАБУ Управління внутрішнього контролю НАБУ надіслало вказаним органам та Офісу генерального прокурора офіційні листи з проханням невідкладно поінформувати УВК у разі виявлення фактів протиправних дій з боку працівників НАБУ та включити УВК до складу слідчої групи.
На даний час вказані органи офіційно не повідомляли УВК НАБУ про виявлені факти щодо згаданого детектива та не включили детективів УВК до складу слідчих груп.
За даними антикорупційників, СБУ та ДБР проситимуть для вказаного детектива запобіжний захід у вигляді застави та відсторонення від посади. Справу розглядатиме Печерський суд Києва.
Нагадаємо, СБУ викрила заступника керівника одного з підрозділів детективів НАБУ на недостовірному декларуванні та приховуванні нерухомості.
-
НАБУ перевірить свого детектива після звинувачень СБУ
Національне антикорупційне бюро проведе службове розслідування стосовно їхнього співробітника, якому оголошено підозру в декларуванні недостовірної інформації на суму понад 4 мільйони гривень. Про це повідомила пресслцжба НАБУ у середу, 10 вересня.
Зазначається, що у другій половині 2024 року Управління внутрішнього контролю НАБУ проводило перевірку особистих, ділових і моральних якостей вказаного детектива як кандидата на посаду. Зазначена перевірка проводилися щодо кандидата та членів його сімʼї, не стосувалася третіх осіб та не виявила фактів недостовірного декларування.
НАБУ заявило, що розпочинає службове розслідування щодо фактів, викладених у матеріалах СБУ. У разі підтвердження оприлюдненої інформації Бюро вживатиме передбачених внутрішніми процедурами адміністративних заходів.Окремо зазначається, що після проведення 21 липня 2025 року СБУ та Державним бюро розслідувань обшуків та вилучення особистої техніки у співробітників НАБУ Управління внутрішнього контролю НАБУ надіслало вказаним органам та Офісу генерального прокурора офіційні листи з проханням невідкладно поінформувати УВК у разі виявлення фактів протиправних дій з боку працівників НАБУ та включити УВК до складу слідчої групи.
На даний час вказані органи офіційно не повідомляли УВК НАБУ про виявлені факти щодо згаданого детектива та не включили детективів УВК до складу слідчих груп.
За даними антикорупційників, СБУ та ДБР проситимуть для вказаного детектива запобіжний захід у вигляді застави та відсторонення від посади. Справу розглядатиме Печерський суд Києва.
Нагадаємо, СБУ викрила заступника керівника одного з підрозділів детективів НАБУ на недостовірному декларуванні та приховуванні нерухомості.